Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, и как это удачно сделать?
Покупка жилья в ипотеку – распространённая в нашей стране практика, а вот с продажей обременённого имущества дело обстоит сложнее. Между...
Как продать квартиру, купленную на средства материнского капитала: важные нюансы
Программа материнского капитала предполагает использование средств на конкретные цели. Наиболее популярный вариант — покупка недвижимости. Но со временем семья может захотеть продать квартиру.
Можно ли продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала (в том числе в ипотеку), как это сделать и что потребуется для осуществления продажи?
к оглавлению ↑
Можно ли продавать, как это происходит
Законодательство не накладывает ограничений на продажу жилья, купленного под маткапитал, но процесс предполагает ряд нюансов. Эта сделка должна совершаться одновременно с покупкой новой недвижимости.
Нужно получить разрешение органов опеки (ООиП). Они защищают интересы детей и проверяют, чтобы новые жилищные условия были равны или лучше предыдущих.
Специалисты органов проверяют соблюдение всех юридических сторон и отсутствие ущемления детей в их правах. Только после получения разрешения на сделку возможна купля-продажа.
Поэтому еще до продажи недвижимости нужно найти новый объект для проживания семьи.
Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала:
к оглавлению ↑Выделение долей при покупке жилья под маткапитал
По закону при покупке жилья на финансовые ресурсы маткапитала должны выделиться доли всем членам семьи.
Собственниками должны быть как дети, так и родители, поэтому чаще выделяется 25% каждому.
После покупки жилья родители подают документы в Росреестр либо МФЦ с целью выделения детям долей на основе составленного перед покупкой обязательства.
Если проигнорировать этот шаг, вас могут обязать вернуть средства в государственный бюджет.
Выделяя детям доли, учитывайте: при продаже текущей квартиры надо будет предоставить детям такую же или большую долю.
Поэтому на начальном этапе детям нередко предоставляют минимальные площади. В дальнейшем это может устранить ряд проблем с потенциальной сменой места жительства. Подробнее о выделении долей детям при использовании МК читайте здесь.
О том, что можно и нельзя делать при оформлении и использовании МК вы можете прочитать в этих статьях:
Как правильно оформить сделку
Как происходит продажа недвижимости, если она куплена на материнский капитал? Какова цель продажи — это важно для получения разрешения от ООиП.
Последние могут дать согласие, если вы это делаете для улучшения жилищных условий или финансы требуются для лечения больного ребенка.
Перед подписыванием всех бумаг нужно подготовить следующий набор документов:
- техническая документация: техпаспорт, кадастровое дело (при совершении перепланировки документы должны быть полностью обновлены);
- выписки либо справки из домовой книги обо всех, кто прописан в этом помещении;
- справки из коммунальных организаций об отсутствии задолженностей;
- паспорта и свидетельства о рождении всех детей;
- оценочная цена жилья для уплаты налогов (именно указанная стоимость прописывается в соглашении купли-продажи, и делается это заключение лицензированным оценщиком).
При совершении операций с недвижимостью вы можете получить налоговый вычет. Если продаваемое имущество находится во владении менее трех лет, надо будет заплатить налог с продажи.
После получения предварительного согласия опекунского совета родители должны заняться поисками новой квартиры, которую они будут покупать. Основной фактор — насколько она будет комфортна для детей.
Если всех все устроило, то могут заключаться предварительные договоры с продавцом нового объекта и покупателем старого, нотариально заверяются, предъявляются сотрудникам ООиП.
По любому из предварительных договоров предполагается передача задатка. При срыве сделки последний возвращается виновником в двойном размере.
Предварительный договор — только намерение сторон совершить сделку, потому разрешение от органов опеки на него нотариусы не запрашивают. Последнее необходимо при сделке купли-продажи.
При получении согласия ООиП, оно оформляется отдельным документом. Представитель этой структуры может провести осмотр новой квартиры до ее покупки и присутствовать при оформлении документов у нотариуса и в государственном реестре.
Если покупаемая квартира находится в аварийном или подлежащем снесению доме, органы опеки не дадут разрешения на ее покупку.
После сбора всех документов и получения согласия продавец с покупателем должны посетить нотариуса для оформления окончательного соглашения.
Договор стандартный. Образец его содержит информацию о технических характеристиках покупаемого жилья, данные о продавце и покупателе.
В нем указывается, что недвижимость долевая, и какие части принадлежат супругам и детям.
Нотариус также делает отметку, что каждый из членов семьи не согласен с отчуждением. Заявления от имени детей пишутся родителями и заверяются нотариусом.
Разрешение опекунского совета не заверяется нотариусом, но проверяется, а отметка о нем заносится в книгу нотариальных действий.
Как происходит продажа с обременением и без
При отсутствии обременения схема отчуждения стандартная, как указано выше. Разрешение органов опеки нужно, если в семье есть несовершеннолетние.
Если совершеннолетия достигли все члены семьи, оно не нужно, и сделка купли-перепродажи будет обычной.
Продажа квартиры, которая была взята в ипотеку, предполагает определенные нюансы:
- Нужно обратиться в банковское учреждение, где была взята ипотека. Связано это с тем, что жилье находится в залоге, и банк накладывает на него ограничения.
Не получив разрешение кредитной организации, вы не сможете совершить продажу;
- если банк одобрил сделку, то можно отправляться в опекунский совет для решения дальнейших вопросов.
Ипотечная недвижимость может быть продана двумя способами: за наличные средства и в кредит.
В первом случае ООиП будут участвовать во всех операциях — от осмотра недвижимости до контроля сделки, вплоть до получения продавцом денег.
При реализации в кредит этого недостаточно, поскольку банк сам будет проверять покупателя, а средства будут проходить через кассу банка, чтобы исключить мошенничество.
Опекунский совет может осмотреть покупаемый объект, чтобы убедиться, что всем требованиям он соответствует.
Предлагаем прочитать о том, на что можно потратить материнский капитал, в том числе на покупку:
С какими проблемами можно столкнуться
Желая продать недвижимость, купленную за средства из государственной поддержки, владелец может столкнуться с рядом проблем.
Органы опеки могут не дать разрешение на продажу. Они должны получить все документы и информацию относительно продаваемого и покупаемого недвижимого имущества.
Нередко ООиП отказывают, если объект планируется продавать с привлечением кредитных финансов или с рассрочкой платежей.
Если жилье было взято в ипотеку, и она еще не погашена, без разрешения со стороны кредитора совершить сделку невозможно.
Перепродажа такой недвижимости означает, что новый владелец непосредственно вместе с квартирой получит финансовые обязательства по дальнейшему погашению задолженности.
Банк проверит, насколько новый владелец будет в состоянии их исполнить. Если собственники продадут имущество без согласия кредитора, то банк имеет право подавать в суд.
И еще один момент. Так как квартира, купленная за маткапитал, по закону оформляется в общедолевое владение, взрослых владельцев у нее несколько. И для отчуждения собственности необходимо их согласие между собой.
Если отношения между дольщикам не лучшие, то возможны проблемы. К примеру, если супруги разведены (о МК при разводе супругов читайте тут). Но суд не будет никого обязывать совершать сделку против воли.
Недвижимое имущество может быть продано, только если все члены семьи на это согласны.
Еще один риск — для потенциальных покупателей. Приобретая недвижимость, купленную за средства маткапитала, они значительно рискуют.
Риски связаны с отменой сделки, что может случиться при отсутствии согласия со стороны банка или органов опеки.
Наиболее неприятное последствие отмены соглашения — возврат не фактически уплаченной суммы, а той, которая указана в договоре.
Поэтому покупатели должны настаивать на том, чтобы в документации была прописана реальная сумма.
Продать квартиру, приобретенную с участием материнского капитала, можно. Но для этого нужно предусмотреть ряд моментов, заранее найти другое жилье и заручиться всеми необходимыми разрешениями.
Можно ли и как продать дом, купленный за материнский капитал?
Программа материнского капитала направлена на обеспечение финансами семей, в которых больше одного ребенка. Она является целевой, то есть направлена на...
Как закрыть кредитную карту Тинькофф банка — подробности и нюансы этой процедуры
Число пользователей кредитных карт Тинькофф уже исчисляется миллионами по всей России, и вопрос о ее закрытии возникает часто. Многие не...
Ипотека в силу закона и договора: что это такое, основные нюансы при регистрации
Для многих семей кредит на покупку жилья является единственным шансом стать единоправными владельцами собственной недвижимости. Но далеко не всем известно,...
Авто в лизинг для физических лиц – преимущества, нюансы и особенности такой покупки
Если банки отказывают в кредитах, есть еще один способ приобрести машину на условиях заемного финансирования. Автолизинг для частных лиц –...